幸福里百科词条:小产权房一般属于没有缴纳土地出让金的集体土地,若户口在该村(社区),属于该村成员,该房屋已经办好房权证,村委会同意过户并能出具证明,可以过户。满足不了上述条件不能过户。
中国土地实行国有土地所有制和集体土地所有制。《中华人民共和国土地管理法》规定,农村宅基地属集体所有,村民对其只有使用权,如果农民将房屋卖给城市居民,那么这种买卖行为就不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。
本文知识点:
1、什么是小产权房
2、小产权房有望转正吗?
3、购买小产权房的风险
4、小产权房怎么过户?需要走哪些程序?
什么是小产权房?
小产权房是指,在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房有望转正吗?
不可能。原因如下:
1、2020年5月份,自然资源部下发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,重申不得为小产权房办理确权登记。
2、通知要求,各地要以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点,按照不动产统一登记要求,加快地籍调查,对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。注意了,是对符合登记条件的办理房地一体的不动产登记。
3、什么样的情况不能办理不动产登记呢?通知明确,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。
广州率先拿出行动,下发《关于印发<广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案>的通知》。通知明确,集体所有土地上开发的商品住房,一律不予确权登记;城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一律不予确权登记。
购买小产权房的风险有哪些?
1、不具备法律效应。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则,无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上不予承认。
2、转让受限。“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。
3、具有政策风险,分别是交房前和交房后。
(1)购买在建“小产权房”后,交房前,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
(2)即便已经入住“小产权房”,但如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、购房者利益得不到保障。“小产权房”没有明确的法律法规加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响,同时房屋质量和房屋售后保修难以保证。
小产权房怎么过户?需要走哪些程序?
1、买卖双方首先需要在沟通和了解的基础上,按照约定成交价格、交房日期、过户时间等等来签署房屋买卖合同,在合同上签署双方的姓名、联系电话等信息,并且要加盖手印或者是盖私章。在这里要特别提醒大家的是,在合同中一定要明确出房屋的详细信息。
2、申请交易。买卖双方去房产交易中心进行交易,在部门的咨询台领取网签号;
3、网签。在服务窗口领取并填写一个方法买卖的信息表。要按照合同的内容填写,尤其是要注意合同中成交价款一项,因为过户契税缴纳的依据就是成交价;
4、网签后,就要在前台窗口领取相应的资料,为契税的缴纳做准备;
5、去财政部门的受理大厅,缴纳契税、印花等相关过户费用,并取得税费完税证明,为下一步登记发证做准备;
6、交土地出让金,土地出让金的缴纳地方,各地方可能有所不同,但是大多数是直接去国土局缴纳;
7、持相关资料就可以去不动产登记中心办理房产过户手续,注意卖方的夫妻双方一定要到场并且当场签名确认。
9、登记过户,取得不动产权证书。
小产权房过户办理注意什么?
对购房者而言,小产权房只有使用居住权。如果实在想要买小产权房的话,那么以下事项还是需要注意:
1、检查房屋质量
小产权房多为农村集体用地开发,建造过程中可能会有偷工减料的行为,购买的时候,务必现场核验清楚房屋的质量,避免安全隐患。
2、合同约定条例务必详尽
由于小产权房没有房产证,将来出问题了,购房者的利益难以得到保证。所以,在签合同的时候,尽量将可能发生的事情载明,比如违约责任、产权所有人、拆迁将获得全额赔偿等。
3、开发主体清晰且合法
既然没有产权证,那么,就请开发主体务必是合法的。小产权房的开发主体可以是村民、村集体依法设立的具有法人资格和房地产开发资格的经济实体,也可以是村民委员会依法委托的房地产开发企业。然而,不论谁是开发商,开发商必须有合法开发土地的资格。
4、签合同务必多人见证
没有相关的法律保护,那么,在签合同的时候,务必清晰明了,如果小产权房涉及到原主体有多个,那么务必都要到场,且在合同上签字,尽量多人在场、公证处理,减少后续纠纷。
注:以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。
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