据中国指数研究院调查资料,国外普遍实行不动产登记制度,将登记作为不动产交易的重要制度内容,不仅促进了不动产信息公开和透明,而且还成为征收房产税的重要工具。根据登记内容及方式的不同,各国不动产登记制度分为契据登记制、产权登记制度两大类,其中产权登记制度按登记方法又分为权利登记制、托伦斯登记制。
契据登记制度
契据登记制度,也称形式主义登记,是指不动产物权的变动,经当事人订立契约即发生效力,但非经登记,不得对抗第三人。登记仅仅是作为对抗第三人的要件,所以称为对抗要件主义。其主要特点是:登记机构对登记申请采取形式审查,登记权利的状态;登记只具有公示力而无公信力,不经过登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创,所以又称为“法国登记制”,日本、意大利、比利时、西班牙等国以及美国多数州采取此制度。
权利登记制度
权利登记制度,又称实质主义登记,是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。其主要特点为:登记机构对登记申请采取实质审查,登记权利的现状;登记有公信力即登记簿上所载事项,对抗善意第三人,在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国,故又称为“德国登记制”,并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。
托伦斯登记制度
托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创,又称权利交付主义登记,是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。其主要特点是:房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力;已登记权利如发生转移,必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份,权利人取得副本,登记机构保留正本,正副本内容必须完全一致。除澳大利亚外,英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国以及美国部分州采用此制度。
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