买卖合同是基础，搞懂了买卖合同，其他类型的合同也就可以举一反三、触类旁通了。虽然租赁合同有自己的特点，但某些要点确实就和买卖合同一致了，一致的部分我们就简单带过，主要介绍些不同的地方。
我们来看一个租赁合同。标题是《厂房及设备租赁合同》，可以先有一个初步判断，合同标的是厂房及设备的租赁，出租方涉及增值税、印花税、房产税、所得税，承租方涉及印花税。接着往下看合同主体，对出租方来说，首先判断是公司还是个人，是一般纳税人还是小规模纳税人，是一般纳税人的话还要考虑是采用一般计税还是简易计税。
我们来看张不动产租赁的增值税税率表。一般纳税人是适用税率的，税率是9%，进项税额可以抵扣；不过，一般纳税人出租的房产如果是2016年4月30日前取得的，一般纳税人可以选择简易计税方法，简易计税方法可以理解为按小规模纳税人的征收率模式来计税。小规模纳税人税款计算采用的是征收率模式，税率是5%，直接按租赁收入乘以征收率计算应纳税额，没有进项可以抵扣；出租住房的话有优惠政策，按5%的征收率减按1.5%来计算纳税的。小规模纳税人可以是公司、合伙企业、个体工商户，还可以是张三李四这样的其他个人，其中公司、合伙企业、个体工商户可以一般纳税人，也可以是小规模纳税人，其他个人只能是小规模纳税人。
在企业所得税方面，公司要区分为一般企业还是小微企业，一般企业的企业所得税税率是25%，小微企业的企业所得税实际税率是5%，取得收入的出租方可尽量利用国家给予小微企业的优惠政策。
对承租方来说，也是先看自己是小规模纳税人还是一般纳税人，小规模纳税人因为没有增值税进项税额抵扣的问题，所以出租方开增值税专用发票还是普通发票无所谓。一般纳税人就要考虑增值税进项税额抵扣的问题了，这时承租方就需要判断出租方是一般纳税人还是小规模纳税人，是一般纳税人的话，还要考虑是出租方是选择一般计税还是简易计税。需要说明的是，简易计税也是可以开专票的，只是税率是5%。总之，对需要进项税额的承租方来说，就是尽可能地要出租方开专票，好用来抵扣，如果出租方开不了专票或者只能开税率较低的专票，就可以考虑让出租方给予相应的折扣。
第二条约定的是出租标的，包括厂房和设备，这属于复合标的，就要考虑混合销售与兼营的问题了，因为都是出租，都属于租赁服务，不是货物与服务的组合，所以不构成混合销售，构成兼营。兼营的税务处理规则是分别核算的，分别纳税；未分别核算的，从高适用税率。出租厂房的增值税税率是9%，出租机器设备的增值税税率是13%，如果没有分别核算，那就要统一适用13%的税率，所以要分别核算，而分别核算在合同中的体现就是分别列示不同业务的金额。
另外，不动产出租的，还涉及房产税。房产税的计税基数是出租房产的价格，不包括出租设备的价格。可如果没有区分房产价格和设备价格，那就要把总的价格作为房产税的计税基数，会多交税。所以，从房产税的角度，也要把房产出租价格和设备出租价格分开列示。
第二条第1款还规定了免租期。房产税有两种计税方法，从价计征和从租计征，房产出租时适用从租计征，按照租金的价格适用12%的税率；房产没有出租时适用从价计征，一般是按房产原值打七折适用1.2%的税率。在免租期内，出租方要从价计征房产税，在出租期内还要从租计征房产税。如果不设免租期，把租金分摊在免租期内，这样总的租金不变，但可以少交免租期内的房产税。比如租期一共12个月，免租期3个月，后9个月每个月租金200万元，总的租金就是1800万元，这种模式前3个月要从价计征房产税，后9个月要从租计征房产税，计税基数就是200*9=1800万元，如果把租金分摊在免租期内，这样每个月租金就是150万元，总的租金仍然是1800万元，全部从租计征，没有从价计征的部分，这样就可以节省从价计征部分的房产税。至于前三个月的租金，可以约定第四个月支付，这样实际上也可以达到免租期的效果。总之，在房产出租合同中，设置免租期会多交房产税，所以不要设免租期，可以通过合同条款的设计来规避免租期并同时达到免租期的效果。我们在第10讲有个免租期的案例，大家可以回顾下。
合同第三条是租金及付款方式条款，它果然没有把厂房租金和设备租金分开列示，增值税上可能会从高适用税率，房产税上会提高计税基数，这里再强调一下房产税，房产税从租计征时，只对房产租金征房产税，设备租金是不属于房产税征收范围的，但如果设备租金与房产租金放在一起没有区分的话，那就按全部金额计征房产税。另外，印花税上，增值税税款如果单独列示的话，计税基数就不包括增值税，没有单独列示的话，计税基数就要包括增值税。这里没有单独列示增值税税款，会多交印花税。
第五条约定了转租的情形，这里就涉及一个房产税中常见的筹划模式。转租人不是房产税的纳税义务人中，所以很多机构都会通过转租的方式来降低房产税税负，先以一个比较低的价格把房产租给一个关联方，房产税从租计征的基数是这个比较低的价格，然后再由关联方以高价对外出租，转租的关联方不用缴纳房产税。
第六条第4款约定了拖欠不付租金的滞纳金，实际上也属于违约金的范畴。第七条规定的是违约责任，前面的滞纳金应该放到违约责任这条的，原合同写的不好。违约金这一块需要注意的是，对于租赁合同来说，它是在一段期间内履行的合同，即使解约的话，解约也只及于将来的期间，已经履行的期间是不能再恢复到未履约状态的，所以租赁合同的解约违约金，除了全部未履行情况外，其他情形都属于履行瑕疵违约金，出租方收取的违约金，要作为价外费用缴纳增值税和开发票；出租方支付的违约金，要做营业外支出处理。
这个合同结束了，但回顾一下，它是遗漏了发票条款的，没有将开具发票约定为合同义务，也没有明确开具发票的类型及税率。尤其是第二点，出租方可能是小规模纳税人，也可能是一般纳税人，一般纳税人还可以选择一般计税方法或简易计税方法，不同情况分别对应不同的税率，分别涉及不同税率的发票，没有约定清楚的话，很容易产生纠纷。
另外，如果把房产和设备分开签合同，出租房产就只是出租房产、出租设备就只是出租设备，这样可以认为是交易结构的调整。分开签合同后，增值税、房产税方面都能够节省税负。更多内容，欢迎关注公众号：公司法与税
刘旭旭律师、注册会计师、税务师
2023年7月2日
刘旭旭，律师、注册会计师、税务师，中共党员，毕业于中国政法大学，专注于商事诉讼仲裁、税务筹划、税务争议解决、投融资等商事法律服务，致力于为公司提供全方位的综合性法律服务。
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